辽宁省人民政府办公厅关于
进一步深化住房制度改革加快培育和发展
住房租赁市场的实施意见
辽政办发〔2016〕103号
各市人民政府,省政府各厅委、各直属机构:
  为全面贯彻落实《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(国办发〔2016〕39号)和《中共辽宁省委 辽宁省人民政府关于推进供给侧结构性改革促进全面振兴的实施意见》(辽委发〔2016〕27号)精神,进一步深化全省住房制度改革,加快培育和发展住房租赁市场,经省政府同意,现提出以下实施意见。
  一、总体要求
  (一)指导思想。全面贯彻党的十八大和十八届三中、四中、五中全会以及中央城镇化工作会议、中央城市工作会议精神,认真落实国务院决策部署,按照“五位一体”总体布局和“四个全面”战略布局,牢固树立和贯彻落实创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念,以建立购租并举的住房制度为主要方向,健全以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系。支持住房消费,促进住房租赁市场健康发展。
  (二)工作目标。以满足新市民住房需求为出发点,到2020年,全省初步建立起购租并举的住房制度;基本形成渠道多元、总量平衡、结构合理、服务规范、制度健全的住房租赁市场;进一步完善保基本、促公共、可持续的公共租赁住房保障体系;加快构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应结构,努力实现城镇居民住有所居的目标。
  二、重点任务及措施
  (一)进一步深化住房制度改革。
  1.立足住房基本保障,引导住房合理消费,提倡住房先租后买、梯级消费的新理念,支持居民租房居住,满足多层次住房需求,建立健全购租并举的住房制度。
  2.将符合条件的农民工和个体工商户逐步纳入公积金缴存范围,进一步推动个体、私营、混合所有制、外资等非公有制单位建立住房公积金制度。职工连续足额缴存住房公积金满3个月,本人及配偶在缴存城市无自住住房且租住商品住房的,提供本人及配偶名下无房产的证明(租住公租房的,需提供房屋租赁合同和租金缴纳证明),可提取夫妻双方住房公积金支付房租。各住房公积金管理中心要落实提取政策,简化办理手续,支持住房租赁消费。
  3.积极推行公租房保障货币化,实物保障与租赁补贴并举。支持公租房保障对象通过市场租房,政府对符合条件的家庭给予租赁补贴。各地区要结合当地住房市场租金水平和保障对象的收入、财产等情况,合理确定公租房租赁补贴标准。对符合当地公租房准入条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、城镇稳定就业的外来务工人员、新就业大学生和青年医生、青年教师等专业技术人员,应纳入公租房保障范围。
  4.全面落实居住证制度。非本地户籍承租人应按照《居住证暂行条例》和《辽宁省实有人口服务管理办法》等有关规定申领居住证,享受义务教育、就业、医疗、法律援助和其他法律服务等国家规定的基本公共服务。非本地户籍承租人的随迁子女参加高考,按照《辽宁省人民政府办公厅转发省教育厅等部门关于进城务工人员随迁子女在辽宁省参加中考和高考实施方案(试行)的通知》(辽政办发〔2012〕68号)规定执行。
  5.对个人承租住房的租金支出,按国家有关规定,结合个人所得税改革,统筹研究有关费用扣除问题。
  (二)培育住房租赁市场经营主体。
  6.充分发挥市场作用,调动企业积极性,通过租赁、购买等方式多渠道筹集房源,提高住房租赁企业的规模化、集约化、专业化水平,形成大、中、小住房租赁企业协同发展的格局。
  7.鼓励房地产开发企业、房地产中介机构、物业服务企业以及资产管理公司等各类机构投资者设立住房租赁企业、拓展经营范围。从事住房租赁业务的企业,应依法在当地房地产管理部门备案,享受生活服务业相关政策支持。
  8.对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产,在依法登记备案后,允许选择适用简易计税办法,按照5%的征收率计算缴纳增值税。
  9.支持房地产开发企业向租售并举转型,利用已建成住房或新建住房开展租赁业务,出租库存商品住房,或与住房租赁企业合作,发展租赁地产。
  10.各地区可采取政府购买服务或政府和社会资本合作(PPP)模式,将现有政府投资和管理的公租房交由住房租赁企业运营管理。机关、企事业单位也可将职工宿舍委托给住房租赁企业运营管理。
  11.鼓励金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则向住房租赁企业提供金融支持。支持符合条件的住房租赁企业在银行间市场发行非金融企业债务融资工具,在证券交易市场发行资产支持证券,推动房地产投资信托基金(REITS)试点建设。
  12.鼓励个人依法出租自有住房。对个人出租住房的,由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税;对个人出租住房月收入不超过3万元的,2017年底之前可按规定享受免征增值税政策。个人出租住房所得,减半征收个人所得税。
  (三)增加租赁住房有效供应。
  13.各地区要加快编制本地区“十三五”住房建设规划,将新建租赁住房作为住房供应的新方式,纳入住房建设规划,合理确定租赁住房建设规模,在年度住房建设计划和土地出让计划中予以安排,有序开展租赁住房建设。
  14.住房租赁需求大、供应不足的城市,可在新建商品住房建设项目中,建设一定比例只租不售的商品住房。
  15.鼓励地方政府盘活城区存量土地,采用多种方式增加租赁住房用地有效供应。以招标、拍卖、挂牌方式出让的新建租赁住房项目用地,出让方案和合同中应明确规定持有出租的年限。
  16.住房租赁企业可购买、改造或长期租赁商品住房对外出租经营。住房租赁企业购买普通商品住房,缴纳契税超过1%的部分,各地区可结合实际制定阶段性激励政策。
  17.允许将商业用房等按规定改建为租赁住房,土地使用年限和容积率不变,土地用途调整为居住用地,调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行。
  18.允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租,改造中不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施,必须确保消防设施完好有效。
  19.个人或机构投资者购买的商品住房,可长期出租给住房租赁企业,实行规模化出租经营。
  (四)推动住房租赁市场健康发展。
  20.各级政府对本行政区域内的住房租赁市场管理负总责,要建立多部门联合监管体制,明确职责分工,充分发挥街道、乡镇等基层组织作用,推行住房租赁网格化管理。
  21.各级房地产管理部门(或住房城乡建设部门)负责住房租赁市场管理和相关协调工作,要会同有关部门加强住房租赁市场监管,完善住房租赁企业、中介机构和从业人员信用管理制度,全面建立相关市场主体信用记录,纳入全国信用信息共享平台,对严重失信主体实施联合惩戒。建立住房租赁信息服务与监管平台,积极推行住房租赁合同网上签约备案,提供房源信息核验服务,并及时将房屋租赁合同备案信息与公安、税务、金融等部门共享。房地产、公安、工商、城管、税务、金融等部门应密切合作,建立跨部门的联合监管服务体系。
  22.公安部门要加强出租住房治安管理和住房租赁当事人居住登记,督促指导居民委员会、村民委员会、物业服务企业以及其他管理单位排查安全隐患。各有关部门要按照职责分工,依法查处利用出租住房从事违法经营活动。
  23.省工商管理部门要会同省住房城乡建设部门制定住房租赁合同示范文本,规范租赁双方的权利和义务。出租人应当按照相关法律法规和合同约定履行义务,保证住房和室内设施符合要求。住房租赁合同期限内,出租人无正当理由不得解除合同,不得单方面提高租金,不得随意克扣押金;承租人应当按照合同约定使用住房和室内设施,并按时缴纳租金。
  24.充分发挥中介机构作用,提供规范的居间服务。努力提高中介服务质量,不断提高从业人员素质,促进中介机构依法经营、诚实守信、公平交易。对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务,适用6%的增值税税率。
  25.物业服务企业要支持住房租赁信息采集和租赁服务管理工作。对合法改造房屋用于出租的,应提供相应便利条件;对违规装修、违规群租等行为,应及时制止并向行政管理部门报告。
  三、工作要求
  各地区、各有关部门要充分认识深化住房制度改革、加快培育和发展住房租赁市场的重要性和紧迫性,加强组织领导,健全工作机制,做好宣传引导,营造良好环境。各地区要结合实际,研究制定具体的工作方案或实施细则,明确发展目标、工作任务和政策措施,加强住房租赁市场管理机构建设,落实工作责任,确保各项工作有序推进,促进住房租赁市场健康发展。

辽宁省人民政府办公厅          
2016年9月14日